2020年09月11日 第895期

当户口遇上房子如何顺利买房过户

时间:2021-09-11 14:01:41  来源:

本期嘉宾:邹秀丽律师北京市朝阳区争议解决研究会委员、北京科教法制频道《现场说法》《法制日报》《法制与新闻》专访嘉宾律师。

 

对涉案房屋所处区域进行梳理,涉及“学区房”买卖的案件约占20%。部分以子女入学为主要目的的购房者,因涉案房屋存在迁出户口障碍等种种原因无法迁入户口,或迁入户口后因学籍使用限制等原因无法确保子女的入学资格,导致购房目的无法实现从而产生纠纷。

在因户口迁移引发的房屋买卖合同纠纷案件中,约半数案件涉及案外人户口。买受人与出卖人签订房屋买卖合同时,买受人并未关注涉诉房屋上是否存在案外人户口,出卖人亦未告知买受人涉案房屋存在案外人户口的情况,进而在后期合同履行过程中出现案外人不愿意配合迁出户口或者找不到案外人等情形。

由于二手房交易周期较长,尤其是在限购政策下改善性需求的购房者交易周期更长,有的出卖人在签订房屋买卖合同后发现房价上涨、认为交易价格不理想,提出涨价、拒绝交易或拖延不履行迁移户口等合同义务的情况时有发生。

部分买受人在签订房屋买卖合同时没有预先调查核实涉案房屋的户口登记情况,未与房屋的户口登记人确认能否迁出户口及迁移的相应期限,以致在合同履行的过程中,出现、找不到户口登记人、甚至户口登记人死亡等情况,导致户口迟迟无法迁出。还有部分出卖人卖出房屋后没有其他落户地点,如有的卖房人卖房后租住公租房,有的老人以卖房养老的方式居住在养老院等,因公租房、养老院及租赁的房屋不具备落户条件,导致户口无法迁出。

通常情况下,房屋买卖合同中对出卖人未按期将户口迁出的违约金赔付标准,或约定为全部购房款的5%-20%,或约定为按日赔付已支付房款的万分之五。

由于违反户口迁移义务的违约行为一般都持续时间较长,诉讼时违约金数额往往较高。据统计,过半数的当事人主张的违约金在数十万元,最高达总房款的20%,约100万左右。

同时,有的当事人分时间段主张已发生的违约金,导致后续多次产生诉讼。由于违约金数额较高,当事人在此类诉讼中往往会请求法院酌减违约金。然司法实践中,由于户口对于不同类型的房屋造成的影响力有别,且当事人违约情形、违约行为持续时间、违约原因、违约程度等方面也会存在差异。故法院多会结合上述因素,再综合守约方的实际损失、违约方的意见对于违约金进行适度调整。